Comprar imóvel na Alemanha sendo brasileiro: o passo a passo

1 Faça as contas antes de procurar

O erro mais comum é começar pelos anúncios. Primeiro descubra qual prestação cabe no seu orçamento – com uma boa margem para imprevistos – e qual preço de imóvel isso significa, já com os custos da compra.

Lembre de incluir uma reserva para manutenção: na casa própria, telhado, aquecimento e janelas são por sua conta.

🧮 Usar a calculadora em português

2 Organize residência, emprego e SCHUFA

Para o banco alemão, três pontos pesam muito para quem vem de fora:

• Autorização de residência (Aufenthaltstitel): com passaporte da UE (por exemplo português ou italiano), as condições são as mesmas dos alemães. Com visto brasileiro, muitos bancos preferem a residência permanente (Niederlassungserlaubnis) – mas alguns também financiam com residência por prazo determinado.
• Emprego: o ideal é contrato por prazo indeterminado (unbefristet) e período de experiência (Probezeit) concluído.
• SCHUFA: o birô de crédito alemão. Peça a sua cópia gratuita (Datenkopie) e confira se não há erros ou contas esquecidas – por exemplo um contrato de celular antigo. Como melhorar a sua SCHUFA →

3 Junte o capital próprio

O banco normalmente não financia os custos adicionais da compra: imposto de transmissão (Grunderwerbsteuer, 3,5 % a 6,5 % conforme o estado), cartório e registro (cerca de 2 %) e, se houver, corretor (até 3,57 %). Em Schleswig-Holstein, isso dá cerca de 10 % a 12 % do preço.

Dinheiro do Brasil? Pode ser usado, mas o banco vai querer saber de onde ele vem (lei contra lavagem de dinheiro). Faça a transferência com antecedência, por canais oficiais, e guarde os comprovantes.

4 Separe os documentos

Contracheques, comprovante anual do imposto, título de residência, extratos, contratos de crédito… Quem chega com tudo organizado recebe a resposta mais rápido. Documentos em português normalmente precisam de tradução para o alemão.

📋 Receber a checklist em português

5 Peça a análise do financiamento antes de procurar

Com um consultor de financiamento você compara muitos bancos de uma vez – importante, porque cada banco tem regras diferentes para estrangeiros. No fim, você recebe uma declaração de que o financiamento é possível (Finanzierungsbestätigung). Corretores e vendedores levam muito mais a sério quem já tem esse papel.

6 Procure e visite o imóvel

Peça o anúncio completo (Exposé) e, se possível, o certificado energético (Energieausweis). Na visita (Besichtigung), olhe com calma: aquecimento, telhado, janelas, umidade no porão. Em apartamento, peça também as atas das últimas assembleias do condomínio – nelas aparecem reformas caras que estão por vir.

Atenção: na Alemanha não é comum dar sinal ao vendedor antes do cartório. Se pedirem dinheiro adiantado, desconfie e pergunte antes.

7 Análise do imóvel e aprovação do banco

Com o Exposé em mãos, o banco avalia o imóvel e decide. Só quando o contrato de empréstimo (Darlehensvertrag) estiver aprovado você deve marcar a assinatura no cartório.

Regra de ouro: nunca assine o contrato de compra no cartório sem a aprovação definitiva do banco. Depois da assinatura no Notar, a compra vale – com ou sem financiamento.

8 Cartório (Notar)

Toda compra de imóvel na Alemanha é feita no cartório. O Notar envia a minuta do contrato (Kaufvertragsentwurf) normalmente pelo menos 14 dias antes – use esse tempo para ler e tirar dúvidas. Se o seu alemão não for seguro, é possível levar um intérprete.

9 Pagamento e entrega das chaves

Depois da assinatura, o Notar registra a sua reserva no registro de imóveis (Auflassungsvormerkung), você recebe a cobrança do imposto de transmissão e, quando tudo estiver pronto, o Notar avisa que o preço pode ser pago. O banco transfere o dinheiro direto para o vendedor – e você recebe as chaves.

10 Depois da compra

• A inscrição definitiva no registro de imóveis (Grundbuch) pode levar algumas semanas ou meses – é normal.
• Faça o registro do novo endereço (Anmeldung) no Bürgeramt.
• O banco normalmente exige um seguro do imóvel contra incêndio, tempestade e água (Wohngebäudeversicherung) – em apartamento, o condomínio já cuida disso.