Dicionário em português

46 palavras alemãs do financiamento imobiliário – explicadas

Grundbuch, Zinsbindung, Auflassungsvormerkung? Aqui estão as palavras que você vai encontrar no banco, no cartório e no anúncio do imóvel – explicadas em português simples.

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Compra do imóvel

das Exposé: Anúncio detalhado do imóvel, com fotos, plantas, área, ano de construção e preço. É o primeiro documento que o banco quer ver.
der Makler / die Maklerprovision: Corretor de imóveis e a comissão dele. Na compra de casa ou apartamento, o comprador paga no máximo metade – até 3,57 % do preço, com impostos.
die Besichtigung: Visita ao imóvel. Vale levar uma lista de perguntas: aquecimento, telhado, janelas, umidade no porão.
die Kaufnebenkosten: Custos adicionais da compra: imposto de transmissão, cartório, registro e, se houver, corretor. Normalmente o banco não financia esses custos – eles vêm do capital próprio.
die Grunderwerbsteuer: Imposto de transmissão do imóvel, pago uma vez pelo comprador. Varia por estado: de 3,5 % a 6,5 % do preço (Schleswig-Holstein: 6,5 %).
der Notar: Tabelião. Na Alemanha, toda compra de imóvel precisa ser feita no cartório. O Notar é neutro, lê o contrato em voz alta e cuida do registro. Se você não entende bem alemão, pode levar um intérprete.
der Kaufvertrag / der Kaufvertragsentwurf: Contrato de compra e a minuta (rascunho). O Notar envia a minuta antes – pelo menos 14 dias antes da assinatura, para você ler com calma.
das Grundbuch / der Grundbuchauszug: Registro de imóveis e a certidão desse registro. Mostra quem é o dono, direitos de terceiros e as dívidas garantidas pelo imóvel.
die Auflassungsvormerkung: Anotação provisória no registro logo depois da assinatura. Protege o comprador: o vendedor não pode mais vender o imóvel para outra pessoa.
die Eigentumswohnung: Apartamento próprio dentro de um prédio em condomínio.
das Hausgeld: Taxa mensal de condomínio do apartamento: administração, manutenção, seguro do prédio e fundo de reserva.
die Teilungserklärung: Convenção do condomínio: define o que é seu, o que é de todos e as regras do prédio.
die Erhaltungsrücklage: Fundo de reserva do condomínio para reformas futuras. Um fundo muito baixo pode significar cobranças extras no futuro.
der Energieausweis: Certificado energético. Mostra o consumo de energia do imóvel – importante para os custos de aquecimento e para programas de incentivo.
das Erbbaurecht: Direito de superfície: você compra a casa, mas o terreno continua sendo de outra pessoa (muitas vezes uma igreja ou a cidade) e você paga um aluguel do terreno, o Erbbauzins. Nem todo banco financia – vale perguntar antes.

Financiamento

die Baufinanzierung: Financiamento imobiliário para comprar, construir ou reformar.
das Darlehen / das Annuitätendarlehen: Empréstimo. O Annuitätendarlehen é o tipo mais comum: a prestação mensal fica igual durante todo o prazo de juros fixos; com o tempo, a parte de juros diminui e a amortização aumenta.
das Eigenkapital: Capital próprio: o dinheiro que você coloca na compra – poupança, investimentos, às vezes ajuda da família. O ideal é cobrir pelo menos os custos adicionais da compra.
der Beleihungswert: Valor do imóvel calculado pelo banco, de forma conservadora. Muitas vezes fica abaixo do preço de compra.
der Beleihungsauslauf: Quanto do valor do imóvel é financiado. Quanto menor, melhores as condições do banco.
der Sollzins: Taxa de juros nominal do empréstimo.
der effektive Jahreszins: Custo efetivo anual: juros mais alguns custos do crédito. É o número certo para comparar ofertas de bancos diferentes.
die Zinsbindung: Prazo de juros fixos – por exemplo 10 ou 15 anos. Depois desse prazo, os juros são renegociados para o saldo que falta.
die Tilgung: Amortização: a parte da prestação que reduz a dívida. Quanto maior a amortização, mais rápido você quita o imóvel.
die Sondertilgung: Amortização extra: pagar um valor a mais, sem multa. Muitos bancos permitem, por exemplo, uma vez por ano – é preciso combinar no contrato.
die Restschuld: Saldo devedor que ainda falta pagar no fim do prazo de juros fixos.
die Bereitstellungszinsen: Juros cobrados quando o dinheiro do empréstimo fica muito tempo sem ser usado – comum em construções. Os bancos dão um prazo sem custo; vale comparar.
die Anschlussfinanzierung: Refinanciamento: continuação do financiamento quando acaba o prazo de juros fixos – com o mesmo banco (Prolongation) ou trocando de banco (Umschuldung).
das Forward-Darlehen: Contrato para garantir hoje os juros de um refinanciamento que só começa daqui a alguns anos.
die Vorfälligkeitsentschädigung: Multa por quitar o empréstimo antes do fim do prazo de juros fixos, por exemplo quando o imóvel é vendido. Depois de 10 anos, por lei, é possível encerrar o contrato com 6 meses de aviso, sem essa multa.
die Grundschuld: Garantia do banco registrada no Grundbuch. Se as prestações não forem pagas, o banco pode usar o imóvel para cobrir a dívida.
die KfW: Banco de fomento do governo alemão. Oferece créditos com condições especiais, por exemplo para casas eficientes ou para famílias com filhos. O pedido é feito pelo banco ou consultor, antes da compra ou da obra.
der Bausparvertrag: Poupança habitacional: você poupa por alguns anos e depois tem direito a um empréstimo com juros definidos no início.
die Finanzierungsbestätigung: Declaração do banco ou do consultor de que o financiamento é possível. Muitos vendedores e corretores pedem antes de reservar o imóvel.
die Auszahlung: Liberação do dinheiro do empréstimo – normalmente direto para o vendedor, quando o Notar avisa que tudo está pronto.

Documentos e burocracia

die SCHUFA: Principal birô de crédito da Alemanha. Registra contratos de crédito, celular, cartões e atrasos. Uma SCHUFA limpa é essencial. Você pode pedir gratuitamente uma cópia dos seus dados (Datenkopie).
die Selbstauskunft: Ficha com os seus dados pessoais, renda, despesas e patrimônio. É a base de todo pedido de financiamento.
der Aufenthaltstitel: Título de residência para quem não é cidadão da UE. O tipo e a validade influenciam quais bancos financiam.
die Niederlassungserlaubnis: Residência permanente. Com ela, muito mais bancos aceitam o financiamento.
die Anmeldung / die Meldebescheinigung: Registro do endereço na prefeitura (Bürgeramt) e o comprovante desse registro.
die Steuer-ID: Número de identificação fiscal pessoal, com 11 dígitos. Aparece no contracheque e na notificação do imposto de renda.
die Gehaltsabrechnung: Contracheque mensal. O banco normalmente pede os três últimos.
die Lohnsteuerbescheinigung: Comprovante anual da renda e do imposto retido, emitido pelo empregador.
der Einkommensteuerbescheid: Notificação do imposto de renda emitida pelo Finanzamt depois da declaração anual.
die Probezeit: Período de experiência no emprego, normalmente até 6 meses. Durante a Probezeit, muitos bancos ainda não financiam.
befristet / unbefristet: Contrato de trabalho por prazo determinado / por prazo indeterminado. Para o banco, unbefristet é o ideal.

Quer ver as palavras na ordem da compra? Leia o guia passo a passo. Explicações gerais e simplificadas, sem garantia de que se aplicam ao seu caso. Atualizado: outubro de 2026.

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Os documentos que o banco alemão pede

Todos os documentos em duas páginas para marcar – para empregados, autônomos, aposentados e para o imóvel, com os termos em alemão entre parênteses e onde conseguir cada um. Quem chega preparado ao banco recebe a aprovação mais rápido.

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