Elternhaus geerbt: Geschwister auszahlen und finanzieren

Was nach dem Erbfall mit dem Haus passiert

Erben mehrere Geschwister gemeinsam, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann allen zusammen – niemand kann allein darüber bestimmen, und jeder kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird. Spätestens dann muss eine Lösung her. Vier Wege gibt es:

Möchte einer von Ihnen das Haus behalten, ist die Übernahme mit Auszahlung der Geschwister meist die beste Lösung – für das Haus und für den Familienfrieden.

Schritt 1: Den Wert fair ermitteln

Die wichtigste Frage zuerst: Was ist das Haus wert? Hier entstehen die meisten Streitigkeiten – der eine denkt an den Preis, den die Nachbarn erzielt haben, die andere an den Renovierungsstau. Am fairsten ist ein Gutachten, auf das sich alle vorher einigen:

• Kurzgutachten oder Marktwerteinschätzung: günstig und schnell, reicht oft, wenn sich alle grundsätzlich einig sind
• Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen: teurer, aber belastbar – sinnvoll, wenn es um viel Geld geht oder das Vertrauen fehlt

Tipp: Vereinbaren Sie vorher, dass alle das Ergebnis akzeptieren und wer die Kosten trägt – zum Beispiel alle zu gleichen Teilen.

Schritt 2: Die Auszahlung berechnen

Jedes Geschwister bekommt seinen Anteil am Wert – entsprechend der Erbquote. Ein vereinfachtes Beispiel:

Vereinfachte Beispielrechnung ohne Gewähr. Die tatsächlichen Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Wert und dem Umfang der Verträge. Restschulden der Eltern oder Vorausempfänge (zum Beispiel frühere Schenkungen an einzelne Kinder) können die Rechnung verändern.

Schritt 3: Die Finanzierung – Ihr Erbanteil als Eigenkapital

Hier liegt der große Vorteil gegenüber einem normalen Hauskauf: Sie müssen nicht das ganze Haus finanzieren, sondern nur die Anteile Ihrer Geschwister. Ihr eigener Anteil wirkt bei der Bank wie Eigenkapital. Im Beispiel oben finanzieren Sie rund 246.000 € für ein Haus im Wert von 360.000 € – das ist für viele Banken ein solider Finanzierungsanteil.

Dazu kommt: Bei der Übernahme aus dem Erbe fallen keine Grunderwerbsteuer (Befreiung für Miterben bei der Nachlassteilung) und keine Maklerprovision an. Die Nebenkosten sind also deutlich niedriger als bei einem Kauf.

Worauf die Bank achtet:

• Ihr Einkommen: Die Rate für die Auszahlung muss dauerhaft in Ihr Budget passen – plus Rücklagen für das oft ältere Haus.
• Der Zustand des Hauses: Ist eine Modernisierung nötig, etwa Heizung oder Dach, lässt sie sich oft gleich mitfinanzieren – teils mit Förderung von KfW und BAFA.
• Der Beleihungswert: Die Bank setzt den Wert vorsichtiger an als das Gutachten. Das ist normal und wird bei der Planung berücksichtigt.
• Bestehende Grundschulden: Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld der Eltern eingetragen, kommt es darauf an, ob darauf noch ein Kredit läuft. Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, kann die Grundschuld gelöscht oder an Ihre neue Bank abgetreten werden. Läuft noch ein Kredit, wird die Restschuld in der Regel mit Ihrer neuen Finanzierung abgelöst – oder Sie übernehmen den bestehenden Kredit, sofern die Bank zustimmt.

Wichtig: Lassen Sie die Finanzierung prüfen, bevor Sie Ihren Geschwistern einen Betrag zusagen. Eine schriftliche Finanzierungszusage gibt allen Sicherheit – und verhindert, dass die Einigung später platzt.

Schritt 4: Notar und Grundbuch

Die Übernahme wird in einem Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar geregelt. Darin steht, wer das Haus bekommt, wie viel die anderen erhalten und wann gezahlt wird. Im selben Termin kann die Grundschuld für Ihre Bank bestellt werden.

• Erbnachweis: Fürs Grundbuch brauchen Sie einen Erbschein – oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
• Grundbuch berichtigen: Wird die Eintragung der Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie in der Regel gebührenfrei.
• Auszahlung: Die Bank zahlt das Geld nach Eintragung der Grundschuld an Ihre Geschwister aus – meist direkt.

Steuern: Was Sie wissen sollten

Die steuerlichen Fragen beim Erbe sind ein eigenes Thema – und gehören zu einem Steuerberater. Diese Punkte sollten Sie kennen:

• Erbschaftsteuer: Kinder haben pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €. Bei vielen Elternhäusern fällt deshalb keine Erbschaftsteuer an. Geschwister untereinander haben nur 20.000 € Freibetrag – relevant, wenn zum Beispiel ein Bruder oder eine Schwester erbt.
• Familienheim: Wer als Kind das Elternhaus erbt und selbst einzieht, kann unter bestimmten Bedingungen von der Erbschaftsteuer befreit sein – bis 200 m² Wohnfläche und bei zehn Jahren Selbstnutzung.
• Spekulationsfrist: Die Anteile, die Sie Ihren Geschwistern abkaufen, gelten steuerlich als gekauft. Verkaufen Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren wieder und wohnen nicht selbst darin, kann auf diesen Teil Einkommensteuer anfallen.

Keine Steuerberatung: Das sind allgemeine Hinweise zum Stand Oktober 2026 – über eine Reform der Erbschaftsteuer wird politisch diskutiert, beschlossen ist bisher nichts. Lassen Sie Ihren Fall unbedingt von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Die häufigsten Fehler

• Betrag zusagen, bevor die Finanzierung steht – und dann nicht zahlen können
• Den Wert „schätzen“ statt ermitteln – der häufigste Grund für Streit unter Geschwistern
• Den Modernisierungsbedarf vergessen – alte Heizung, Dach, Fenster kosten schnell fünfstellige Beträge
• Zu lange warten: Solange die Erbengemeinschaft besteht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen
• Alles mündlich regeln: Ohne Notarvertrag gibt es keine Sicherheit – für niemanden

Ihre Checkliste

Zum Abhaken – einfach anklicken.

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll liegt vor
• Alle Erben sind sich einig, wer das Haus übernimmt
• Wert durch ein Gutachten ermittelt, das alle anerkennen
• Finanzierbarkeit geprüft – bevor ein Betrag zugesagt wird
• Bestehende Kredite und Grundschulden der Eltern geklärt
• Steuerfragen (Erbschaftsteuer, Familienheim, Spekulationsfrist) mit Steuerberater besprochen
• Finanzierungszusage der Bank liegt schriftlich vor
• Notartermin für den Erbauseinandersetzungsvertrag vereinbart

Häufige Fragen

Fazit

Das Elternhaus zu übernehmen und die Geschwister auszuzahlen, ist meist gut finanzierbar – weil Ihr eigener Erbanteil wie Eigenkapital wirkt und teure Kaufnebenkosten entfallen. Der Schlüssel liegt in der Reihenfolge: erst Wert ermitteln, dann Finanzierung prüfen, dann den Betrag zusagen.

Ich rechne mit Ihnen durch, welche Auszahlung Sie stemmen können, vergleiche über 400 Banken und begleite Sie bis zum Notartermin – kostenlos und unverbindlich.

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information. Ich biete keine Rechts- und keine Steuerberatung an – er ersetzt nicht die Beratung durch Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung möglich ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem Objekt und der Bank ab.

Über den Autor

Holger Scharmann ist Diplom-Ökonom und seit 2014 auf Baufinanzierung spezialisiert. Er begleitet Familien bei der Übernahme von Immobilien aus Erbe und Trennung – persönlich im Raum Lübeck und bundesweit per Telefon und Video. Mehr über mich →