Hauskauf mit wenig Eigenkapital – geht das?

Wie viel Eigenkapital erwarten Banken?

Eine feste Untergrenze gibt es nicht. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Diese Kosten finanzieren die meisten Banken nicht, weil ihnen kein Wert gegenübersteht – das Geld ist nach dem Kauf „weg“.

Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein	bei 300.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer (6,5 %)	19.500 €
Notar und Grundbuch (ca. 2 %)	6.000 €
Maklerprovision, falls Makler (bis 3,57 %)	10.710 €
Summe mit Makler	36.210 €
Summe ohne Makler	25.500 €

Vereinfachte Beispielrechnung. In anderen Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer niedriger (3,5 % bis 6,5 %).

Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einbringen, desto weniger muss die Bank finanzieren – und desto besser werden in der Regel die Konditionen. Banken sprechen vom Beleihungsauslauf: dem Anteil, den sie im Verhältnis zum Wert der Immobilie finanzieren.

Ihr Eigenkapital	Was es bedeutet	Einschätzung
Weniger als die Nebenkosten	Die Bank müsste mehr als den Kaufpreis finanzieren („110 %-Finanzierung“)	Nur wenige Banken, nur bei sehr gutem Einkommen und deutlichem Zinsaufschlag
Genau die Nebenkosten	Der Kaufpreis wird voll finanziert („Vollfinanzierung“)	Bei sicherem Einkommen und guter Haushaltsrechnung häufig möglich
Nebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises	Die Bank finanziert 80–90 % des Kaufpreises	Deutlich mehr Banken, spürbar bessere Konditionen
Nebenkosten plus 30 % und mehr	Niedriger Beleihungsauslauf	Beste Konditionen und größter Spielraum

Was alles als Eigenkapital zählt

Eigenkapital ist mehr als das Guthaben auf dem Girokonto. Banken rechnen unter anderem an:

• Ersparnisse: Tagesgeld, Festgeld, Girokonto
• Wertpapiere: Aktien, Fonds, ETFs – meist mit einem Sicherheitsabschlag
• Bausparguthaben und ein zuteilungsreifer Bausparvertrag
• Ein eigenes Grundstück, auf dem gebaut werden soll
• Schenkungen der Familie: Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei schenken
• Eigenleistung („Muskelhypothek“): Arbeiten, die Sie selbst erledigen – Banken erkennen sie nur in Grenzen an und wollen eine realistische Aufstellung sehen

Schenkung statt Darlehen: Will die Familie helfen, ist eine Schenkung der bessere und sicherere Weg. Ein Darlehen der Eltern ist für die Bank eine weitere Schuld, die zurückgezahlt werden muss – und wird deshalb meist nicht als Eigenkapital anerkannt. Eine Schenkung dagegen ist echtes Eigenkapital. Wichtig: schriftlich festhalten und das Geld rechtzeitig vor dem Bankgespräch auf Ihr eigenes Konto überweisen lassen.

Was Banken bei wenig Eigenkapital besonders prüfen

Fehlt Eigenkapital, schaut die Bank genauer auf alles andere. Diese Punkte gleichen ein kleineres Polster am ehesten aus:

• Sicheres Einkommen: unbefristete Anstellung nach der Probezeit, Beamtenstatus oder mehrjährig stabile Selbständigkeit
• Haushaltsüberschuss: Nach Rate, Lebenshaltung und Rücklagen muss genug übrig bleiben
• Saubere SCHUFA: keine Zahlungsausfälle, möglichst wenige laufende Kredite
• Eine Reserve: Wer nach dem Kauf noch einen Notgroschen hat, gilt als deutlich sicherer
• Das Objekt: Lage, Zustand und Wiederverkaufswert – die Bank bewertet vorsichtiger, als der Kaufpreis vermuten lässt
• Alter und Laufzeit: Die Finanzierung sollte möglichst bis zum Rentenbeginn weitgehend getilgt sein

Die Nachteile ehrlich betrachtet

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital ist kein Problem an sich – aber sie hat ihren Preis:

• Zinsaufschlag: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher meist der Zins. Schon ein kleiner Unterschied macht über die Jahre mehrere tausend Euro aus.
• Höhere Restschuld: Nach Ablauf der Zinsbindung ist mehr Schuld übrig – und damit das Risiko höher, falls die Zinsen bis dahin gestiegen sind.
• Weniger Puffer: Müssen Sie die Immobilie früh wieder verkaufen, decken Erlös minus Kosten unter Umständen nicht die Restschuld.

Gegensteuern lässt sich mit einer etwas höheren Tilgung, einer längeren Zinsbindung und vereinbarten Sondertilgungen – so sinkt die Schuld schneller, sobald Geld übrig ist.

Fünf Wege, mit wenig Eigenkapital trotzdem gut zu finanzieren

1. Förderprogramme nutzen

Die KfW und in Schleswig-Holstein die Investitionsbank (IB.SH) bieten zinsgünstige Darlehen, zum Beispiel für Familien mit Kindern, für energieeffiziente Neubauten oder für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses mit anschließender Modernisierung. Die Bedingungen – etwa Einkommensgrenzen – ändern sich regelmäßig. Wichtig: Der Antrag muss meist vor dem Kauf bzw. Baubeginn gestellt werden. Mehr zur Förderung →

2. Kaufnebenkosten senken

Wer ohne Makler kauft, spart bis zu 3,57 % des Kaufpreises. Bei provisionspflichtigen Angeboten lohnt es sich außerdem, den Kaufpreis selbst zu verhandeln – denn jeder Euro weniger senkt auch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Provision.

3. Eigenleistung realistisch einplanen

Malern, Bodenbeläge, Garten: Wer handwerklich geschickt ist und Zeit hat, kann Kosten sparen. Planen Sie nur ein, was Sie wirklich selbst schaffen – Verzögerungen kosten Geld.

4. Familie einbinden – am besten per Schenkung

Eine Schenkung der Eltern kann den Unterschied machen – und wird von der Bank als Eigenkapital anerkannt, anders als ein Familiendarlehen. Halten Sie die Schenkung schriftlich fest, damit Bank und Finanzamt sie nachvollziehen können und es später keinen Streit unter Geschwistern gibt.

5. Banken vergleichen

Bei hohem Beleihungsauslauf sind die Unterschiede zwischen den Banken besonders groß. Manche Banken finanzieren gar nicht über 90 %, andere sind auf Vollfinanzierungen eingestellt. Ein Vergleich vieler Banken lohnt sich hier am meisten.

Bin ich bereit? Die Checkliste

Zum Abhaken – einfach anklicken.

• Unbefristeter Arbeitsvertrag, Probezeit beendet (oder Beamter)
• Haushaltsrechnung: Rate passt mit Puffer ins Monatsbudget
• SCHUFA geprüft – keine offenen Einträge oder Fehler
• Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten
• Notgroschen von zwei bis drei Netto-Monatsgehältern bleibt übrig
• Bestehende Ratenkredite und Leasing möglichst abgelöst
• Förderprogramme geprüft (KfW, IB.SH)
• Unterlagen nach Checkliste zusammengestellt

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus ganz ohne Eigenkapital kaufen?

In Ausnahmefällen ja – dann finanziert die Bank Kaufpreis und Nebenkosten („110 %-Finanzierung“). Das bieten nur wenige Banken an, meist nur bei sehr sicherem und gutem Einkommen und mit deutlichem Zinsaufschlag. In der Regel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten selbst aufbringen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einem Kaufpreis von 300.000 €?

In Schleswig-Holstein liegen die Kaufnebenkosten bei rund 25.500 € ohne und rund 36.000 € mit Makler. Diese Summe sollten Sie mindestens mitbringen. Mit zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises werden die Konditionen meist deutlich besser.

Zählt ein KfW-Darlehen als Eigenkapital?

Nein, ein Förderdarlehen ist ein Kredit und kein Eigenkapital. Es kann aber einen Teil der Finanzierung zinsgünstig übernehmen und dadurch die monatliche Belastung senken. Manche Programme sind nachrangig besichert, was die Gesamtfinanzierung erleichtern kann.

Ist eine Vollfinanzierung sinnvoll oder sollte ich lieber weiter sparen?

Das hängt vom Einzelfall ab: Wer heute Miete zahlt, zahlt sie auch während der Sparphase – und Immobilienpreise und Zinsen können sich in der Zeit ändern. Umgekehrt verbessert jeder zusätzlich gesparte Euro die Konditionen. Eine ehrliche Haushaltsrechnung zeigt, welcher Weg für Sie besser ist.

Bekomme ich als Erstkäufer mit wenig Eigenkapital überhaupt eine Zusage?

Mit sicherem Einkommen, sauberer SCHUFA und einer realistischen Haushaltsrechnung stehen die Chancen gut. Entscheidend ist, die passenden Banken anzusprechen – nicht jede Bank geht bei hohem Finanzierungsanteil mit.

Fazit

Wenig Eigenkapital ist kein K.-o.-Kriterium. Wer die Kaufnebenkosten selbst tragen kann, ein sicheres Einkommen hat und die Rate mit Puffer stemmt, hat gute Chancen – vorausgesetzt, die Finanzierung wird bei den richtigen Banken angefragt und solide geplant.

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Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist kein Finanzierungsangebot. Ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung möglich ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem Objekt und der Bank ab.