Scheidung und Immobilie: Haus übernehmen, verkaufen oder behalten?

Dieser Ratgeber zeigt, welche Möglichkeiten Sie haben, worauf die Bank achtet und welche Fristen und Steuern Sie kennen sollten.

Die ersten Schritte nach der Trennung

Das Wichtigste zuerst: Zahlen Sie die Kreditraten weiter pünktlich. Rückstände gefährden Ihre Bonität bei der SCHUFA und können die Bank zur Kündigung des Darlehens berechtigen.

1. Raten sichern: Klären Sie gemeinsam, wer die Rate vorerst zahlt – am besten schriftlich.
2. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Darlehensverträge, aktuelle Restschuldbescheinigungen, Ehevertrag (falls vorhanden), Kaufvertrag.
3. Keine Schnellschüsse: Unterschreiben Sie keine Verzichtserklärungen oder Kaufverträge, bevor die Folgen geklärt sind.
4. Bank frühzeitig informieren: Ein offenes Gespräch schafft Spielraum, etwa für eine Ratenpause oder eine Umschuldung.

Eigentum und Kredit: zwei verschiedene Dinge

Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer. Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet gegenüber der Bank. Beides muss nicht dasselbe sein.

Frage	Wo steht die Antwort?	Was bedeutet das?
Wem gehört die Immobilie?	Grundbuch	Meist beiden je zur Hälfte – unabhängig davon, wer mehr eingezahlt hat
Wer schuldet der Bank das Geld?	Darlehensvertrag	Haben beide unterschrieben, haftet jeder für die volle Summe (Gesamtschuldner)
Wer wohnt im Haus?	Absprache bzw. Familiengericht	Ändert weder Eigentum noch Haftung

Wichtig: Auch wer auszieht, bleibt gegenüber der Bank voll in der Haftung – bis die Bank ihn ausdrücklich daraus entlässt.

Güterstand und Zugewinnausgleich

Ohne Ehevertrag leben Ehepaare in der Zugewinngemeinschaft. Bei der Scheidung wird verglichen, wie stark das Vermögen jedes Partners während der Ehe gewachsen ist; die Differenz wird zur Hälfte ausgeglichen.

• Stichtag ist die Zustellung des Scheidungsantrags – nicht der Auszug.
• Eine Wertsteigerung der Immobilie fließt in den Zugewinn ein.
• Hat ein Partner die Immobilie vor der Ehe besessen oder geerbt, zählt nur der Wertzuwachs während der Ehe.
• Bei Gütertrennung oder abweichendem Ehevertrag gelten andere Regeln.

Die Immobilie lässt sich oft geschickt in den Zugewinnausgleich einbeziehen: Wer das Haus übernimmt, verrechnet den Anteil des anderen mit dessen Ausgleichsanspruch. Die rechtliche Gestaltung gehört in die Hände eines Fachanwalts für Familienrecht.

Ihre drei Möglichkeiten

In der Praxis läuft es auf eine von drei Lösungen hinaus. Welche passt, hängt vor allem vom Einkommen, der Restschuld und dem Wunsch ab, im Haus zu bleiben.

Option	Vorteile	Nachteile	Passt, wenn …
Ein Partner übernimmt	Wohnung bleibt, z. B. für die Kinder; keine Maklerkosten; keine Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten	Übernehmender braucht ausreichende Bonität für Kredit plus Auszahlung	ein Partner allein die Rate tragen kann
Gemeinsamer Verkauf	Klarer Schnitt; Erlös tilgt den Kredit; beide sind frei	Möglicherweise Vorfälligkeitsentschädigung und Steuern; Verlust des Zuhauses	keiner die Immobilie allein halten kann oder will
Gemeinsam behalten oder vermieten	Vermögen bleibt erhalten; Zeit gewinnen, z. B. bis zum Ablauf der Zinsbindung	Beide bleiben verbunden und haften weiter; Konfliktpotenzial	die Partner noch gut zusammenarbeiten können

Übernahme finanzieren: worauf die Bank achtet

Wer das Haus übernimmt, muss meist zwei Dinge finanzieren: die bestehende Restschuld und die Auszahlung des Ex-Partners.

Rechenbeispiel

Position	Betrag
Verkehrswert der Immobilie	400.000 €
Restschuld bei der Bank	200.000 €
Nettowert (Wert minus Schulden)	200.000 €
Auszahlung an den Ex-Partner (Hälfte)	100.000 €
Neuer Finanzierungsbedarf (Restschuld + Auszahlung)	300.000 €

Der Zugewinnausgleich kann die Auszahlung verringern oder erhöhen.

Was die Bank prüft

• Reicht das Einkommen allein für Rate und Lebenshaltung? Unterhaltszahlungen werden als Belastung, Unterhaltseinnahmen nur teilweise angerechnet.
• Wie hoch ist der Beleihungsauslauf? Je höher die Finanzierung im Verhältnis zum Wert, desto höher der Zins.
• Wie sieht die SCHUFA aus? Rückstände aus der Trennungszeit wirken sich direkt aus.

Haftungsentlassung

Der ausziehende Partner sollte unbedingt aus dem Darlehensvertrag entlassen werden. Das geht nur mit Zustimmung der Bank – und die gibt sie nur, wenn der Übernehmende den Kredit allein tragen kann. Lehnt die Hausbank ab, ist eine Umschuldung zu einer anderen Bank oft die Lösung: Der neue Kredit löst den alten ab und läuft nur noch auf einen Namen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Kredit mit laufender Zinsbindung vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank meist eine Entschädigung. Prüfen Sie:

• Wann endet die Zinsbindung? Liegt sie kurz bevor, kann Abwarten günstiger sein.
• Ist die Auszahlung des Darlehens mehr als 10 Jahre her? Dann können Sie mit 6 Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).
• Ist die Berechnung der Bank korrekt? Eine Nachprüfung lohnt sich häufig.
• Kann der bestehende Kredit bleiben und nur die Auszahlung neu finanziert werden?

Den Wert der Immobilie ermitteln

Ohne einen realistischen Wert lässt sich weder die Auszahlung noch der Zugewinn berechnen. Streit über den Preis ist einer der häufigsten Gründe, warum Einigungen scheitern.

Methode	Kosten	Geeignet für
Kostenlose Online-Bewertung	0 €	erste Orientierung, nicht belastbar
Einschätzung durch Makler oder Bank	meist kostenlos	Verhandlungsbasis bei Einigkeit
Kurzgutachten eines Sachverständigen	einige Hundert Euro	außergerichtliche Einigung
Verkehrswertgutachten	oft mehrere Tausend Euro	Streitfall und Gericht

Tipp: Einigen Sie sich vorab auf einen gemeinsamen Gutachter und darauf, dessen Ergebnis anzuerkennen.

Steuern: zwei Punkte, die Sie kennen sollten

Spekulationssteuer (private Veräußerungsgeschäfte)

Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich versteuern. Das gilt auch, wenn ein Partner seinen Anteil gegen Zahlung an den anderen überträgt. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde.

Die Falle: Wer auszieht, nutzt die Immobilie nicht mehr selbst. Verkauft er seinen Anteil später innerhalb der 10-Jahres-Frist, kann Steuer anfallen. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass auch die Übertragung an den Ex-Partner zur Vermeidung einer Versteigerung darunter fällt. Ob es zählt, wenn gemeinsame Kinder weiter im Haus wohnen, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie den Zeitpunkt unbedingt vorher von einem Steuerberater prüfen.

Grunderwerbsteuer

Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil an den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt auch nach der Scheidung, wenn die Übertragung Teil der Vermögensauseinandersetzung ist. Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an.

Teilungsversteigerung: der teuerste Ausweg

Können sich die Partner nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Dann wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös aufgeteilt.

• Der Erlös liegt häufig deutlich unter dem Marktwert.
• Gerichts- und Gutachterkosten schmälern den Erlös zusätzlich.
• Das Verfahren dauert oft ein Jahr oder länger und belastet alle Beteiligten.
• Die Bank kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Eine Einigung – notfalls mit Hilfe einer Mediation – ist fast immer die wirtschaftlich bessere Lösung.

Wohnen im Trennungsjahr

Vor der Scheidung müssen Ehepaare in der Regel ein Jahr getrennt leben. In dieser Zeit wohnt meist einer weiter in der Immobilie.

• Wer auszieht, kann vom Bleibenden eine Nutzungsentschädigung verlangen – vergleichbar einer anteiligen Miete.
• Wer allein die Kreditrate zahlt, kann unter Umständen einen Ausgleich vom anderen fordern.
• Beides wird oft miteinander und mit dem Unterhalt verrechnet.

Halten Sie jede Absprache zu Rate, Nutzung und Nebenkosten schriftlich fest. Das erspart später viel Streit.

Checkliste

Zum Abhaken – einfach anklicken.

• Kreditraten für die Trennungszeit geregelt
• Grundbuchauszug und alle Darlehensverträge liegen vor
• Aktuelle Restschuld und Ende der Zinsbindung bekannt
• Wert der Immobilie gemeinsam ermittelt
• Entscheidung: Übernahme, Verkauf oder gemeinsam behalten
• Bei Übernahme: Finanzierbarkeit geprüft und Haftungsentlassung beantragt
• Vorfälligkeitsentschädigung berechnet bzw. geprüft
• Spekulationsfrist und Steuerfolgen mit Steuerberater geklärt
• Vereinbarung von Fachanwalt bzw. Notar aufgesetzt
• Versicherungen (Wohngebäude, Risikoleben) angepasst

Häufige Fragen

Muss ich den Kredit weiter zahlen, wenn ich ausgezogen bin?

Ja. Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet gegenüber der Bank für die volle Summe – auch nach dem Auszug. Erst eine ausdrückliche Haftungsentlassung durch die Bank oder eine Umschuldung auf den anderen Partner beendet die Haftung.

Kann ich das Haus allein übernehmen, wenn mein Einkommen knapp ist?

Das hängt von Restschuld, Auszahlungsbetrag, Einkommen und Unterhalt ab. Oft hilft eine längere Laufzeit, eine andere Bank oder die Verrechnung mit dem Zugewinnausgleich. Eine Prüfung vor jeder Unterschrift zeigt, was realistisch ist.

Fällt bei der Übertragung an den Ex-Partner Grunderwerbsteuer an?

Nein, zwischen Ehegatten und auch nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei. Notar- und Grundbuchkosten fallen aber an.

Was kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab. Ist das Darlehen seit mehr als 10 Jahren ausgezahlt, können Sie mit 6 Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB). Eine Nachprüfung der Bankberechnung lohnt sich häufig.

Fazit und Beratung

Die Immobilie muss bei einer Trennung nicht verloren gehen. Entscheidend ist, früh zu prüfen, ob eine Übernahme finanzierbar ist – noch bevor Verträge unterschrieben werden.

Ich prüfe für Sie unverbindlich, ob und zu welchen Konditionen Sie die Immobilie allein übernehmen können, vergleiche Angebote vieler Banken und begleite die Umschuldung und Haftungsentlassung. Vertraulich und diskret.

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für familien- und steuerrechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt bzw. Steuerberater.