Was kann ich mir leisten? So rechnet die Bank Ihr Budget
Bevor Sie sich in ein Haus verlieben, sollten Sie wissen, was Ihr Budget hergibt. Die Bank schaut dabei nicht zuerst auf den Kaufpreis, sondern auf Ihren Monat: Was bleibt nach allen Ausgaben übrig? So rechnen Sie das selbst – Schritt für Schritt, mit Rechenbeispiel und Checkliste.
Von Holger Scharmann, Diplom-Ökonom · Stand: November 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten
- Die Bank fragt nicht „Was kostet das Haus?“, sondern „Was bleibt Ihnen jeden Monat übrig?“
- Faustregel: Die Kreditrate sollte höchstens 35–40 % Ihres Nettoeinkommens betragen – und Luft für Rücklagen lassen.
- Zum Kaufpreis kommen in Schleswig-Holstein rund 12 % Nebenkosten dazu, wenn ein Makler beteiligt ist.
- Ideal: Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises. Es geht aber oft auch mit weniger.
- In 3 Minuten selbst rechnen: mit dem kostenlosen Budget-Rechner.
Die Frage hinter der Frage
„Was kann ich mir leisten?“ – das ist die erste Frage fast aller meiner Kunden. Viele schauen dabei zuerst auf den Kaufpreis. Die Bank schaut woanders hin: auf Ihren Monat. Entscheidend ist, wie viel Geld nach allen Ausgaben übrig bleibt – und ob die Kreditrate auch dann noch passt, wenn das Leben einmal anders läuft als geplant.
Die gute Nachricht: Diese Rechnung können Sie selbst machen. Wer sie ehrlich aufstellt, weiß schon vor der ersten Besichtigung, in welcher Preisklasse er suchen kann – und erlebt beim Bankgespräch keine Überraschung.
So rechnet die Bank Ihren Haushalt
Jede Bank macht eine Haushaltsrechnung. Dabei werden Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt – teils mit festen Pauschalen:
| Was zählt | So setzen Banken es an |
|---|---|
| Einnahmen | Nettogehalt (ohne einmalige Sonderzahlungen, bei manchen Banken anteilig mit Weihnachts- und Urlaubsgeld), Kindergeld (2026: 259 € pro Kind), Renten, Mieteinnahmen meist nur zu 70–80 %. Bei Selbständigen der Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. |
| Lebenshaltung | Pauschale für Essen, Kleidung, Strom, Freizeit – je nach Bank grob 900 € für die erste Person und 300–400 € für jede weitere. |
| Bestehende Verpflichtungen | Ratenkredite, Autofinanzierung, Leasing, Unterhalt – voll angerechnet. |
| Fixkosten | Versicherungen, Altersvorsorge, Handy, Internet, Auto. |
| Kosten der Immobilie | Heizung, Wasser, Grundsteuer, Versicherung und Rücklage – rund 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat; bei Wohnungen das Hausgeld. |
Was danach übrig bleibt, ist der Betrag, aus dem die Kreditrate bezahlt wird. Die Bank lässt davon bewusst einen Puffer – und ich empfehle das auch.
Rechenbeispiel: Familie mit einem Kind
Ein Paar mit einem Kind möchte ein Haus mit rund 130 m² Wohnfläche kaufen:
| Monatliche Haushaltsrechnung | Betrag |
|---|---|
| Nettoeinkommen beider Partner | 4.200 € |
| + Kindergeld | 259 € |
| Einnahmen | 4.459 € |
| − Lebenshaltung (3 Personen) | 1.600 € |
| − Autokredit | 250 € |
| − Versicherungen, Vorsorge, Handy | 300 € |
| − Nebenkosten und Rücklage fürs Haus (130 m² × 3 €) | 390 € |
| Verfügbar | 1.919 € |
| Davon sinnvoll für die Kreditrate (mit Puffer) | ca. 1.500 € |
Vereinfachte Beispielrechnung ohne Gewähr. Die Pauschalen unterscheiden sich von Bank zu Bank.
Wie viel Kaufpreis aus 1.500 € im Monat wird, hängt von den aktuellen Konditionen, der Tilgung und Ihrem Eigenkapital ab. Genau das rechnet der Budget-Rechner für Sie aus – oder ich mit den echten Angeboten von über 400 Banken, Sparkassen, Volksbanken, Bausparkassen und Versicherern.
Die Kaufnebenkosten nicht vergessen
Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden sollten. In Schleswig-Holstein sieht das so aus:
| Beispiel: Kaufpreis 350.000 € | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Schleswig-Holstein 6,5 %) | 22.750 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | ca. 7.000 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (meist 3,57 %) | 12.495 € |
| Nebenkosten gesamt (rund 12 %) | ca. 42.200 € |
Zum Vergleich: In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 %, in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %, in Niedersachsen 5,0 %. Ohne Makler sinken die Nebenkosten deutlich.
Tipp: Planen Sie zusätzlich eine Reserve für Umzug, Küche, kleine Renovierungen und Unvorhergesehenes ein – bei einem älteren Haus auch für die Modernisierung. Wer hier zu knapp rechnet, landet schnell beim teuren Dispo.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
- Ideal: Nebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises. Dann bekommen Sie die besten Konditionen.
- Gut machbar: Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten – viele Banken finanzieren dann den vollen Kaufpreis.
- Möglich, aber teurer: Finanzierung inklusive Nebenkosten. Das setzt ein sicheres, gutes Einkommen voraus.
- Was als Eigenkapital zählt: Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere, eine Schenkung aus der Familie, ein eigenes Grundstück oder Eigenleistungen am Bau.
Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Hauskauf mit wenig Eigenkapital.
Fünf Wege, Ihr Budget zu verbessern
- Kleine Kredite ablösen: Jeder abgelöste Ratenkredit erhöht Ihren monatlichen Spielraum – oft mehr, als das Ersparte auf dem Konto.
- Förderung nutzen: KfW-Programme für Familien und Landesförderung der IB.SH können die Finanzierung günstiger machen. Ich prüfe, was für Sie passt.
- Laufzeit und Tilgung klug wählen: Eine etwas niedrigere Anfangstilgung senkt die Rate – sollte aber gut überlegt sein.
- Unterstützung der Familie: Eine Schenkung der Eltern wirkt bei der Bank wie eigenes Eigenkapital.
- Mehrere Banken vergleichen: Banken rechnen unterschiedlich. Was bei der einen nicht passt, klappt bei der anderen.
Die häufigsten Fehler
- Erst das Haus suchen, dann rechnen – und sich in ein Objekt verlieben, das nicht ins Budget passt
- Die Nebenkosten unterschätzen – rund 12 % kommen in Schleswig-Holstein mit Makler dazu
- Ohne Puffer rechnen – Reparaturen, Elternzeit oder ein neues Auto kommen bestimmt
- Die Zukunft vergessen: Was passiert in der Elternzeit, bei Teilzeit oder im Ruhestand?
- Nur bei der Hausbank fragen – und deshalb ein zu kleines Budget annehmen
Ihre Checkliste
Zum Abhaken – einfach anklicken.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent meines Nettoeinkommens darf die Kreditrate betragen?
Als Faustregel höchstens 35 bis 40 Prozent. Wichtiger als die Prozentzahl ist aber, was nach allen Ausgaben übrig bleibt: Die Rate sollte so bemessen sein, dass noch ein Puffer für Reparaturen und Unvorhergesehenes bleibt.
Zählt das Kindergeld als Einkommen?
Bei vielen Banken ja, solange das Kind noch länger Anspruch hat. Elterngeld wird dagegen meist nicht dauerhaft angerechnet, weil es befristet ist.
Kann ich auch ohne Eigenkapital kaufen?
In Einzelfällen finanzieren Banken auch den Kaufpreis plus Nebenkosten. Das setzt ein sicheres, gutes Einkommen voraus und ist teurer. Besser ist es, mindestens die Nebenkosten selbst mitzubringen.
Rechnen alle Banken gleich?
Nein. Die Pauschalen für Lebenshaltung und Nebenkosten, die Anrechnung von Mieteinnahmen oder Sonderzahlungen unterscheiden sich. Deshalb lohnt sich der Vergleich: Was bei einer Bank nicht passt, klappt bei einer anderen oft.
Was ist eine Finanzierungsbestätigung?
Eine schriftliche Bestätigung, dass Ihre Finanzierung für ein Objekt in dieser Preisklasse darstellbar ist. Verkäufer und Makler sehen damit, dass Sie wirklich kaufen können – das verschafft Ihnen einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten.
Was passiert, wenn wir später in Elternzeit gehen oder Teilzeit arbeiten?
Das sollte von Anfang an eingeplant werden. Ich rechne mit Ihnen durch, ob die Rate auch dann noch passt – zum Beispiel mit einer Tilgung, die sich später anpassen lässt, oder mit Sondertilgungen in guten Jahren.
Fazit
Was Sie sich leisten können, entscheidet sich nicht am Kaufpreis, sondern an Ihrem Monat. Erst ehrlich rechnen, dann suchen – und mit einer Finanzierungsbestätigung in die Besichtigung gehen. So verhandeln Sie entspannt und wissen, dass Ihr Zuhause auch in zehn Jahren noch gut tragbar ist.
Ich rechne Ihr Budget gern mit Ihnen durch – mit Ihren Zahlen und den Angeboten von über 400 Banken, Sparkassen, Volksbanken, Bausparkassen und Versicherern. Kostenlos und unverbindlich.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information. Ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung möglich ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem Objekt und der Bank ab.
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Über den Autor
Holger Scharmann ist Diplom-Ökonom und seit 2014 auf Baufinanzierung spezialisiert. Er begleitet vor allem Erstkäufer und Familien auf dem Weg ins eigene Zuhause – persönlich im Raum Lübeck und bundesweit per Telefon und Video. Mehr über mich →
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